物业管理是随着国家房地产业,尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后,人们就更关注生活的质量,关注居住环境的日常保养和维护,尽可能使住宅小区整洁,环境优雅,生活便利,安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定,新建小区必须实行物业管理制度,而旧小区却在推行物业管理的过程中,遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。
一、居民观念需转变
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度,使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念,习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式,认为实行物业管理就是想多收钱,住房消费意识淡薄。
二、硬件条件相对落后
旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题,小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高,硬件设施主要有以下一些不足:包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。
三、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
旧小区实施物业管理,改善居民的生活环境,必须对小区的基础设施进行不同程度的改造,如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同,资金量少则几十万,多则上百万,甚至上千万。资金从哪里来,是困扰实施物业管理的一个重要问题。
四、物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区,甚至物业管理水平比较好的小区,也存在物业管理收费困难的问题。
针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题,特提出以下建议:
一、加快、加强物业管理的立法工作
当前物业管理中出现的纠纷,涉及物业管理的方方面面,而物业管理立法工作的滞后,使得很多纠纷无法解决,或造成一些潜在的矛盾和纠纷,建议有关方面应加快物业管理立法工作,通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务,消除争议,特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。
二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资,改善居民生活环境
1、应从城市建设维护费中拿出专项资金,逐年逐步地有计划地实施改造,为实施物业管理创造一个良好的基础条件。
2、住宅的实际使用人,是居住环境改善的最大受益者,也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中,可以尝试充分调动广大居民的参与意识,由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。
三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划
针对没有实施物业管理的旧小区,政府房地产管理部门应制定改造计划,扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难,针对每个小区存在的问题,逐步推进和实施物业管理,充分发挥政府行政管理部门的作用。
四、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系
商品房在买房之时,买房人和卖房人就签订了物业管理合同,但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时,双方对物业管理事项没有任何约定,导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订物业管理合同,通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同,建立物业管理的委托关系,约束双方的利益关系,改变居民的观念。
五、加强实施物业管理的正面宣传
一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识,这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平,总结已有的成功经验,向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务,增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传,对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作,该交费的产权单位都要交纳物业管理费,包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。
六、处理好社区管理与物业管理的关系
物业管理是一种企业行为,而社区管理则是一种政府行为,社区管理和物业管理不可替代,但又互相配合,在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工,物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作,基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图,就运用行政权利,自行进行管理。
七、确立物业管理公司
确定小区物业实施物业管理的唯一性,改变多头管理的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业,一个小区应尽量安排一个物业管理公司。
